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观点指数 短期租赁市场空置压力仍将持续，重点城市办公租金加速回暖当前市场的深度调整，尤其是新开工面积的断崖式收缩，实为市场出清、迈向再平衡的必经阶段。办公租金表现上，2025年10月，重点8城办公租金市场表现为整体加速回暖，城市分化的走势。8城办公租金均值实现4.69%的环比大幅回升，较9月0.5%的涨幅明显扩大，且环比上涨的城市数量从9月的4个增至6个，租金回暖从局部试探转向更广域的共识。

写字楼项目经营持续承压，广深新增落户两家百亿级AIC从样本写字楼出租率表现来看，2025年以来重点办公楼市场空置率呈持续下行趋势，9月样本出租率均值降至82.21%，较2024年末下降5%，较6月下降2%。聚焦需求端，期内字节跳动旗下豆包科技租下位于上海杨浦区的云际尚浦（AXIOM）项目，租赁面积约4万平方米的办公空间。据悉，本次租赁办公面积将用于其在上海的业务拓展和技术研发，进一步强化在人工智能领域的布局。

陆家嘴年内第6单大宗资产交易落地，自用型交易仍是市场支撑据观点指数不完全统计，本期录得7单内地商办资产成交案例，交易总金额超70亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均实现大幅回升，其中超10亿元的大额商办资产交易单数有明显提升。本期以货拉拉、陆家嘴国泰人寿、扬子江药业集团以及花径教育等为代表的多个买家均以自用需求主导交易。除大宗交易方式外，写字楼退出市场正迎来金融工具革新。写字楼持有型不动产ABS作为一种创新的权益型融资工具，正逐渐成为盘活存量商业地产的重要路径。

中小企业发展指数尚未形成趋势性回升动力，少数头部品牌主导布局 2025年10月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.0，环比与上月持平，同比与去年同期保持一致，整体呈现稳中有平的运行态势。8个分项指数表现为分项指数4升2平2降。本期新增签约/开业的项目共计11个，与上个报告期基本持平。本期以高格办公空间、IWG集团以及创富港等为代表的样本企业有新项目落地/亮相。办公空间服务行业延续企业扩张积极性偏弱、活跃主体高度集中的发展态势。

短期租赁市场空置压力仍将持续，重点城市办公租金加速回暖

国家统计局数据显示，2025年1-10月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2775亿元和2234亿元，分别同比下滑20.2%和9.2%，对比1-9月同比跌幅进一步扩大。投资与销售持续承压，市场信心仍未得到有效修复，开发企业与投资者均保持高度审慎。

办公楼建设层面，同期办公楼新开工面积累计值分别为1209万平方米，同比下滑22.8%，意味着未来2-3年的新增供应将大幅缩减。办公楼的供应高峰即将过去。

但与之形成鲜明对比的是，竣工面积累计值为1208万平方米，同比上涨17.2%，全国办公楼市场正在消化前几年的建设存量，迎来最后一波供应高峰的集中兑现，短期内将继续加剧租赁市场的竞争和空置压力。

整体来看，当前市场的深度调整，尤其是新开工面积的断崖式收缩，实为市场出清、迈向再平衡的必经阶段。随着供应侧逐步见顶，未来的竞争焦点将不再是对新增项目的追逐，而将逐步转向对存量资产的运营提升、功能重构与去化能力。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年10月，重点8城办公租金市场表现为整体加速回暖、城市分化的走势。8城办公租金均值实现4.69%的环比大幅回升，较9月0.5%的涨幅明显扩大，且环比上涨的城市数量从9月的4个增至6个，租金回暖从局部试探转向更广域的共识。

但同比仍下跌11.15%，这也表明这种回升的根基尚不稳固，当前市场情绪仍不稳定，办公市场可能受到短期因素如单个项目入市或大宗租赁交易的影响，市场尚未完全恢复至2024年同期水平，仍处筑底回升的阶段。

具体来看，北京、深圳以及上海三城稳居租金第一梯队，10月租金单价分别为4.18元/平方米/天、3.57元/平方米/天以及3.41元/平方米/天。

八城单月租金表现中，北京、上海、深圳、杭州、成都以及南京的单月租金单价均实现环比上涨，涨幅从1.79%到18.6%不等。同比除深圳及成都两城租金实现上涨外，其他仍下跌，重点城市办公楼市场表现分化明显，市场整体仍处于深度调整周期，各城市间的经济韧性存在显著差异。

对租户而言，当前仍是成本优化的窗口期，可优先选择核心板块高性价比楼宇。对业主而言，需聚焦产业招商与存量运营，通过引入科创、金融企业提升租金韧性，而非单纯依赖降价去化。

从全国数据看，办公楼新开工面积已大幅下滑，未来的新增供应压力将显著减轻。随着2025年的供应高峰过去，市场供需矛盾将逐步缓解，为租金的真正企稳创造条件。

写字楼项目经营持续承压，广深新增落户两家百亿级AIC

2025年三季度，全国主要城市甲级办公楼租金延续下行态势。为缓解去化压力、留存现有租户，多数城市业主方持续优化租约灵活性，推出弹性条款吸引需求。

在此环境下，写字楼企业持续深化以价换量。与2024年末相比，2025年9月观点指数监测的写字楼样本项目中90%的租金单价出现不同程度下滑。其中不同城市的租金调整幅度与企业以价换量策略的强度，区域供需结构、产业支撑能力等因素直接相关。

具体来看，2025年9月，北京华贸中心写字楼、中国国贸写字楼出租单价分别为342元/平方米/月和613元/平方米/月，对比6月分别下跌1.44%和1.29%，对比上年年末分别下跌3.12%和4.07%。

对比其他项目而言，两者近一年租金跌幅均控制在5%以内。核心商圈优质项目以价换量相对比较克制，这些项目租户聚焦高支付能力的金融、科技、专业服务等企业，在牺牲少量租金收益，留存长期稳定的优质租户的前提下，避免因大幅降价导致租户结构降级。

同期陆家嘴集团于上海的甲级写字楼平均租金单价水平为7.3元/平方米/天，对比6月及上年年末分别下跌1.22%和5.81%。

不过，以价换量策略对写字楼企业经营有一定的帮助。如位于北京的招商局航华科贸中心，租金单价对比上年年末下跌20.37%至208.3元/平方米/月，以此促成多宗新签及续租，出租率维持在90%以上。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

经营表现上，从样本写字楼出租率表现来看，2025年以来重点办公楼样本出租率表现仍面临压力，9月样本出租率均值降至82.21%，较2024年末下降5%，较6月下降2%。其中对比3月末的出租率，6月出现微升波动，叠加未来新增供应压力，办公市场整体仍处于去化与承压并存的调整阶段。

具体来看，以广州太古汇办公楼、中国国贸写字楼、北京华贸中心为代表，此类项目9月出租率分别为90%、92.30%、84%，对比2024年末的波动幅度均在0%-2%区间，表现出较强的抗风险能力

另外，凯德投资最新第三季度业绩披露，2025年9月，中国办公楼平均出租率稳定在81%，对比上年年末提升1个百分点。据观点指数了解，凯德在中国的办公楼项目多布局于北京CBD、上海陆家嘴、广州珠江新城等一线及新一线城市核心商圈，租赁需求刚性强。

从出租率数据来看，当前办公楼市场去化仍面临压力。但与此同时，核心商圈高端项目、综合业态配套等项目抗跌性凸显，市场马太效应进一步强化。

数据来源：观点指数不完全统计

聚焦需求层面，据观点指数不完全统计，2025年10-11月，科技、金融等类型企业是当前写字楼市场的核心驱动力，同时，医药健康与专业服务等行业作为重要补充。

城市维度，北京、上海凭借产业生态优势成为租赁的主力城市，产业集聚板块结合高性价比优质载体，是企业选址的核心逻辑。

其中，互联网科技租户以豆包科技为代表，期内字节跳动旗下豆包科技租下位于上海杨浦区的云际尚浦（AXIOM）项目，租赁面积约4万平方米，成为年内上海最大的写字楼租赁成交案例。据悉，本次租赁办公面积将用于其在上海的业务拓展和技术研发，进一步强化自身在人工智能领域的布局。

云际尚浦是美国铁狮门集团开发的高端办公项目，总建筑面积约29万平方米，由两座双子塔组成，A塔高280米，B塔高250米（预计2025年完工，并计划引入美高梅美幻酒店）。项目隶属于90万平方米的尚浦领世综合体，周边商业、配套成熟，能为员工提供完善的工作生活支撑。早于2021年，字节跳动就已签约入驻尚浦领世项目。

据观点指数了解，上海杨浦区已成为上海互联网与科技产业的核心承载地，其中杨浦滨江沿线聚集了字节跳动、哔哩哔哩、美团等多家互联网大厂总部。豆包落地后，可依托区域内的人才、技术资源，加速AI技术迭代与业务协同，同时享受杨浦区对科技企业的政策支持，降低运营成本。

随着十五五规划强调发展新质生产力，人工智能、大数据、新能源等科技赛道预计将持续扩张，并成为写字楼租赁需求的核心驱动力。

值得一提的是，本期广深新增两家百亿级AIC集中落户，成为金融类租赁的核心驱动力。

具体来看，中信AIC（信银金投）全国总部已选址广州市天河区珠江新城粤海金融中心作为办公点，注册资本为人民币100亿元。招银金融投资（注册资本150亿元）落户深圳。

截至目前，全国已获批的金融资产投资公司（AIC）共9家，包括6家国有大行和3家股份制银行。

同时，2025年前三季度，广州金融业增加值同比增长6.1%，增速较上半年提升1.3个百分点，占全市GDP的比重达10.6%，是拉动广州GDP增长的主要动力‌。全市金融业总资产超13万亿元，持牌金融机构近400家‌。

AIC机构选址极为看重区域的金融产业聚集效应和成熟的商业配套。期内广州珠江新城凭借强大的金融业基础成功吸引中信AIC落户，进一步巩固其作为广州金融核心区的绝对领先地位。

同时，AIC的核心业务是债转股、股权投资等，其落户广深将进一步提升两者对其它大型金融机构及高端专业服务机构（如律所、咨询公司等）的吸引力，形成以商引商的良性循环，持续为写字楼市场注入活力。

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与此同时，据中海商务官微披露，昆明中央法务区在昆明中海国际中心正式揭牌。据观点指数了解，随着法务区首批功能落地，昆明中海国际中心定向导入律所、会计师事务所等8家市场化法务及泛法务机构，楼内法务类企业使用面积超8000平米，构建法律+产业链，同时协同昆明中央法务区推出七大服务中心，实现从法律查明、商事调解到国际争端解决的全链条服务覆盖。

中海商务旗下北京中海广场年内签约多家企业，覆盖大健康、TMT、专业服务业等重点领域，吸引了国药励展、福瑞医疗、凯度等企业入驻，形成生命科学产业协同+科技与专业服务赋能的生态体系，促成企业间业务链接与价值共振。

现阶段，写字楼的核心价值不再局限于物理空间，而是构建政策、技术、资源等多维协同的生态。尽管整体写字楼市场面临挑战，但具备产业优势的核心城市和满足科技企业需求的高品质项目仍能获得市场青睐，写字楼租赁市场将进一步呈现结构性分化的特征。

陆家嘴年内第6单大宗资产交易落地，自用型交易仍是市场支撑

商办资产交易市场方面，据观点指数不完全统计，本期录得7单内地商办资产成交案例，交易总金额超70亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均实现大幅回升，其中超10亿元的大额商办资产交易单数有明显提升。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数监测，10-11月商办资产交易高度集中于上海、北京两大一线城市，其中上海以5宗案例占据绝对主导。虽然市场整体决策趋于谨慎，但核心区域的优质资产仍然具备强大的吸引力。

其中，上海交易覆盖陆家嘴、前滩、虹桥等核心商务区，资产均为甲级写字楼或优质商办综合体。同时，北京核心地标资产折价成交，北京世贸大厦作为CBD核心5A甲级写字楼，以22.54亿元（评估价7折）的抄底价易主。

聚焦买方角度，本期实体经济企业（如货拉拉、扬子江药业）、教育企业、险资、地方国企等企业成为近期商办资产交易市场的重要买家。

市场消息显示，货拉拉以约10亿元收购上海长宁区晶耀虹桥T6栋整栋办公楼，是其在2025年第六次冲击港股IPO背景下的关键战略布局。货拉拉全球总部虽在深圳，但上海作为长三角核心城市，也是其拓展企业客户、对接国际市场的关键阵地。

据了解，晶耀虹桥项目总投资约80亿元，由铁狮门携手新长宁集团和三菱地所共同投资开发。项目总建筑面积约24.6万平方米，总办公面积约16万平方米，包括5幢甲级写字楼。

晶耀虹桥定位为新经济总部基地，重点吸引科技、物流、高端服务业等领域的龙头企业。除货拉拉外，首批签约企业包括山业（上海）商贸、江苏吉家宠物用品等，T1、T2栋部分楼层已被预订。此次货拉拉购入的是T6栋办公楼整栋。该栋楼总高约11层，建筑面积约2.5万平方米，晶耀虹桥所在的长宁区集聚了大量物流、贸易及科技企业，与货拉拉的业务生态高度契合。

另外，陆家嘴国泰人寿以9.36亿元收购上海前滩汇N5幢，瞄准前滩板块的产业集聚效应与资产增值潜力，本次收购用途是作总部办公场地。

聚焦交易用途层面，本期以货拉拉、陆家嘴国泰人寿、扬子江药业集团以及花径教育等为代表的多个买家均以自用需求主导交易。从数据来看，具备长期稳定办公需求的企业，已成为商办资产交易市场的主力军，这类企业的自持选择均倾向于锁定核心城市核心板块的优质商办资产，以满足总部办公、区域运营中心等实际使用需求，同时规避长期租赁的成本波动风险，以实现办公自用及资产保值的双重目标。

交易标的层面，前滩汇（原前滩四方城）是位于上海浦东新区前滩国际商务区的大型综合体项目，由陆家嘴集团开发，总建筑面积约41万平方米，汇聚了甲级写字楼、商业、酒店等多种业态‌。

其中前滩汇办公区域包含11栋甲级写字楼，单栋楼宇建筑面积为1.3至2.2万平方米，主要楼栋包括N1/N2/N3/N5栋、E1/E2栋、W1/W2栋以及S1/S2/S3栋。本次成交的N5栋为11栋办公楼中的首单大宗交易，总建筑面积约1.33万平方米。

据观点指数了解，项目拿地初期以持有运营为主，但随着前滩区域价值兑现及陆家嘴集团资产轻量化需求，部分资产出售成为必然选择。这种持有+出售的双轨策略，既保障了核心资产的长期增值，又通过灵活处置实现资金回笼与风险分散。

同时，据陆家嘴集团2024年年报显示，年度商办物业销售现金流入34.15亿元，占房地产销售收入的比例提升至35.76%，已出售富汇大厦B栋及C栋、由由燕乔大厦、陆家嘴投资大厦等多栋办公楼宇，资产出售已成为集团重要的现金流补充渠道。今年上半年，该板块现金流入6.39亿元，主要为陆家嘴投资大厦的销售尾款，进一步印证了集团通过商办资产灵活处置优化财务结构的核心诉求。

据观点指数了解，包括本期的前滩汇N5幢项目在内，年内陆家嘴集团出售的资产还包括前滩雍萃46长租公寓、张江科学城数智天地·智慧云等，这也体现房企优化资产组合、回笼资金再投资的主动运营策略。

同时，期内延续了年内出险房企资产处置的趋势。其中，世茂集团为推进债务重组，出让北京世贸大厦回笼资金，属于以资抵债、优化资产负债表的必要操作。

该标的位于北京CBD核心区，总建筑面积70174.9平方米，容积率8.24，剩余土地使用年期28.96年，具备核心区位稀缺性与成熟运营基础。作为偿债关键动作，世茂此前多次将该大厦抵押融资，此次通过法拍以22.54亿元成交，成为被动处置型交易的典型。

从买方视角来看，扬子江药业以低于市场预期的价格获取北京CBD地标性资产，彰显实体企业对核心资产长期配置价值的认可。在当前市场周期下，具备资金实力的实体企业正着眼于核心资产的抗跌属性与资源集聚效应，通过战略性配置实现资产沉淀与长期价值提升。

值得一提的是，除大宗交易方式外，写字楼退出市场正迎来金融工具革新。

11月18日，上海中建广场持有型不动产ABS项目已通过审批，发行规模为12.46亿元，由上海中建东孚资产管理有限公司发行，华泰证券（上海）资产管理有限公司担任计划管理人。

当前，写字楼持有型不动产ABS作为一种创新的权益型融资工具，正逐渐成为盘活存量商业地产的重要路径。

截至目前，写字楼持有型不动产ABS已有多个标志性项目成功发行，其中包括以广州ICC、南方铁道大厦、中铁诺德中心三期等核心城市写字楼作为底层资产的产品，这些项目的成功发行，不仅为市场注入了信心，也为后续项目提供了可复制的经验。

中小企业发展指数尚未形成趋势性回升动力，少数头部品牌主导布局

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办公市场细分领域，据中小企业协会发布的最新数据显示，2025年10月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.0，环比与上月持平，同比与去年同期保持一致，整体呈现稳中有平的运行态势。8个分项指数表现为分项指数4升2平2降。

数据来源：中小企业协会，观点指数整理

分行业来看，8个行业指数表现为4升4降。其中，住宿餐饮业指数环比提升0.4点，成为升幅最大的行业，受益于各地提振消费专项行动与假日经济带动，线下消费场景持续复苏。而信息传输软件业、社会服务业指数均环比下降0.3点，为跌幅最大的两个行业。

从数据来看，政策托底有效遏制了指数下滑，消费与基建相关行业率先回暖，中小企业处于低位企稳的态势。但发展指数整体仍处不景气区间，行业分化、效益不足、用工短缺等问题亟待解决，中小企业复苏基础尚不牢固，尚未形成趋势性回升动力，仍需政策持续发力托底。

作为办公空间行业需求端的重要来源之一，中小企业发展态势与办公空间服务市场的需求结构、运营模式及行业趋势紧密联动。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计11个，与上个报告期基本持平。本期以高格办公空间、IWG集团以及创富港等为代表的样本企业有新项目落地/亮相。

从数据来看，办公空间服务行业延续企业扩张积极性偏弱、活跃主体高度集中的发展态势。现阶段，行业头部及区域深耕品牌继续垄断布局，中小品牌集体缺位，多数中小服务商持续选择观望或收缩，行业未出现新入局者或批量扩张的企业。

其中，创富港以7个开业项目成为本期扩张的主力，新项目覆盖深圳、香港、广州、北京、上海以及长沙等重点城市。具体来看，其新项目多落地核心商务区的办公楼宇，如深圳福田创新科技广场、南山西海岸大厦、香港中环泛海大厦、广州荣建大厦等，单店体量贴合中小企业需求。

高格办公空间的签约与开业项目均为城市核心商务区物业，如杭州坤曜中心、南京天赋蕾奥中心项目，延续其高端区域办公服务商的定位，瞄准长三角区域大型企业分支与优质中小企业。

城市布局上。本期新增开业/签约项目均落地一线及新一线城市，如北京、上海、深圳、广州、香港、杭州、南京、长沙等地，无三四线城市布局。这些城市聚集了全国多数的中小微企业与跨国企业分支，灵活办公需求密度高。同时，这些城市优质物业供给充足，配套成熟且产业协同性强，能快速承接办公空间项目的客群导入需求。

整体来看，核心城市的高确定性市场仍将由现有活跃品牌主导加密布局，但整体扩张节奏不会加快。中小品牌大概率持续蛰伏，行业难有新玩家入局，办公空间行业的低活跃度及强集中度的扩张特征将长期存在。

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